Preteritamente os imóveis eram medidos de uma forma diferente da que ocorre atualmente, por isso é comum, atualmente, encontrarmos imóveis com áreas distintas entre a realidade e os documentos oficiais. Sendo que no local se tem uma área e na matrícula do registro de imóveis a informação é outra.

Mas porque isso acontece?

Pois bem, hoje temos profissionais com qualificações técnicas e instrumentos específicos para mencionar precisamente a área de uma propriedade. Diferentemente do que ocorria no passado, pois não se tinha tanta tecnologia quanto se tem atualmente. Existiam situações em que a propriedade era medida com cordas, bem como o início ou limite da propriedade era determinada por uma pedra ou até mesmo um açude existente no local, e é claro isso nos remete a uma incerteza.

Mas e quando nos depararmos com essa situação, o que devo fazer? Qual é a área correta?
Quando isso ocorrer, obviamente, existe uma solução jurídica. A solução se dará por meio de retificação administrativa de área superficial, no cartório de registro de imóveis onde estiver localizada aquela propriedade. Existem ainda outras nomenclaturas, mas o objetivo principal é corrigir a área do imóvel.

Esse procedimento tem seu amparo legal na Lei número 6.015 de 1973, em seu artigo 213, inciso II. 

Quais documentos necessário para a retificação administrativa de imóvel?

É importante mencionar que o procedimento é complexo e o cartório de registro de imóveis exige a apresentação de alguns documentos, quais sejam: 

• Requerimento firmado pelos proprietários do imóvel;
• Levantamento planimétrico, firmado pelos proprietários, profissional responsável e os lindeiros;
• Memorial descritivo referente ao estudo realizado;
• Documento de responsabilidade técnica do profissional que realizou o estudo (ART; RRT; TRT, etc.);
• Certidão negativa de débitos de imóvel rural (CDN do ITR);
• Certificado de cadastro de imóvel rural do último exercício, devidamente quitado; e,
• Cadastro de Imóvel Rural (CAR).

Munido com todos esses documentos podemos entregar ao registro de imóveis competente para a prenotação no cartório. O prazo para análise e registro dessa documentação é de 15 dias, estando todos os documentos em harmonia o oficial procederá com a retificação da área da matrícula para constar a informação correta. Todavia, caso seja necessário corrigir algum documento, seja por rasura ou informações conflitantes, o cartório emitirá documento oficial apontando os equívocos para serem sanados.

Todos os vizinhos precisam assinar a planta?

Se houver alteração da área do imóvel, todos vizinhos que confrontam com aquele imóvel precisam assinar, pois somente dessa forma o registrador mobiliário saberá que não houve supressão da área de terceiros.

E se alguém não assinar?

Poderá ser feita uma solicitação ao cartório de registro de imóveis com a qualificação das partes envolvidas contendo o endereço daquele lindeiro que se negou a assinar o documento.

Diante disso, o oficial, dentro dos meios jurídicos hábeis, notificará a parte para que se manifeste, concordando ou não com aquelas medições. Nessa situação é importante ressaltar que se o notificado não concordar com aquele estudo apresentado, poderá impugnar os documentos.

Sendo assim, as partes podem ainda tentar entrar em acordo para solucionar o problema na esfera administrativa. Ressalta-se que o oficial da serventia registro de imóveis pode marcar uma reunião com todos os envolvidos para auxiliar na resolução do caso, todavia, se o litígio se mantiver, o cartório remeterá os documentos ao judiciário para solucionar o problema.

Nessa última situação a retificação não será mais administrativa e sim judicial.

A retificação de área do imóvel serve para adequar os documentos com o que existe in loco. Motivo pelo qual, se um sujeito tem uma propriedade e aos poucos vai ajustando a cerca para aumentar a área de seu imóvel, a retificação de metragens não surge com a intenção de regularizar o imóvel desse sujeito. Nesse caso, cumprindo os requisitos legais, poderíamos estar diante de usucapião. Pois no local a área foi ampliada, não se tratando de erro documental.

Traz-se isso apenas a título elucidativo para demonstrar que a retificação não serve para solucionar eventuais manobras ilícitas.

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