A aquisição de um imóvel quase sempre tem um valor consideravelmente alto. Seja essa aquisição para fixar residência ou para fazer investimentos, mas como saber se essa compra de imóvel é segura?
Pois bem, existe um termo conhecido como “due diligence imobiliária” em uma tradução aproximada seria uma “diligência prévia”.
Essa diligência é realizada por um profissional da área imobiliária. Será juntado diversos documentos a fim de dar um parecer jurídico sobre a viabilidade daquele negociação. Isso significa que sempre que eu for comprar um imóvel preciso contratar uma assessoria? A resposta é não, porém é altamente indicado.
Explicamos!
Imaginemos a situação em que o vendedor conste como réu em processos judiciais. Seja por existência dívida federal, estadual, municipal, trabalhista, cível etc. Em uma análise superficial apenas com certidões de cartórios extrajudiciais (certidão de ônus e certidão atualizada do imóvel) não seja possível verificar a existência desses processos, como, por exemplo, uma discussão sobre o débito de IPTU (imposto predial e territorial urbano) que está em fase administrativa e, por isso, não consta nenhuma informação na matrícula do imóvel, de fato o imóvel está livre de ônus, no entanto isso não significa que a negociação não possa ser comprometida.
Considere que você junte suas economias e compre uma propriedade na expectativa de estar fazendo um bom negócio e no final aquele vendedor possui problemas jurídicos, que você nem fazia ideia, e que poderão comprometer a negociação.
O comprador não tem relação com essa pendência, pode ser um comprador de boa-fé, todavia ser um comprar de boa-fé não resguardará a propriedade. Já parou para pensar nisso? Ocorre que por vezes o imóvel não possui nenhuma restrição, por outro lado podem haver processos judiciais ou processos administrativos que vinculam o proprietário daquele determinado bem. Nessa diligência prévia busca-se analisar por todos os ângulos uma eventual catástrofe futura, analisa-se a situação do imóvel in loco, a situação documental, e também deve ser feita uma análise pessoal do atual proprietário do imóvel, bem como dos proprietários anteriores, ou seja, busca-se esgotar todas as situações que possam gerar descontentamentos futuros e assim evitar processo judicias.
Então posso seguir um passo a passo?
Não existe uma “receita de bolo”, então a resposta para essa pergunta também é não.
Cada negociação é única e terá suas peculiaridades. Dependendo da situação é possível entrar em um acordo, por isso o objetivo da “due diligence imobiliária” não é estragar a negociação. É justamente o oposto, trazer segurança jurídica para as partes envolvidas, pois ninguém quer ser surpreendido com a informação que aquele venda, em tese, de boa-fé foi considerada, pelo juízo, fraude contra credores, por exemplo. Por isso a “due diligence imobiliária” não é apenas para negociações gigantescas. Ela serve também para as pessoas que estão comprando seu primeiro imóvel. Essa análise jurídica busca dar segurança para qualquer tipo de aquisição imobiliária pois toda negociação tem sua importância.
Feita todas as análises necessárias e concluída a diligência, verificando potenciais riscos à compra e venda de imóvel as partes podem, a título sugestivo, reduzir o valor da venda, com base nos riscos ou em dívidas pré-existentes. Economizar em uma assessoria jurídica especializada não é economia e sim um jogo de azar, onde as apostas são altas e os prejuízos podem ser enormes como o sonho de uma família.
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